실거래가로 시세를 판단할 때 조심할 것

실거래가는 실제로 돈이 오간 값이라 호가보다 믿을 만합니다. 그렇다고 아무 거래나 그대로 시세로 삼으면 곤란합니다. 아파트는 주식과 달리 하루에 몇 건 거래되지 않기 때문입니다.

표본이 적으면 숫자가 튑니다

어떤 단지의 이번 달 거래가 두 건이라고 해봅시다. 한 건이 저층 급매, 한 건이 로열층이었다면 평균은 두 집 어디에도 해당하지 않는 값이 됩니다. 다음 달에 로열층만 한 건 거래되면 평균은 갑자기 뛰어오르고, 사람들은 집값이 올랐다고 읽습니다. 실제로는 거래된 집이 달랐을 뿐입니다.

그래서 월 단위 평균 하나만 보고 판단하면 안 됩니다. 부울아파트가 단지 팝업에서 월별 평균과 함께 그달의 거래 건수를 표시하는 이유가 여기에 있습니다. 건수가 1~2건인 달의 평균은 참고만 하세요.

평균보다 흐름을 보세요

• 한 달 값이 아니라 6개월에서 1년의 선이 어느 방향인지 봅니다.
• 튀는 한 점이 있으면 그 거래의 층수를 확인합니다. 최저층이나 최고층이면 특수한 값일 수 있습니다.
• 직거래 표시가 있으면 시세로 삼기 전에 앞뒤 중개거래와 견줍니다.
• 취소된 거래는 아예 빼고 봅니다.

거래량이 방향을 알려줍니다

가격보다 먼저 움직이는 것이 거래량입니다. 값이 그대로여도 거래가 늘고 있다면 사려는 사람이 붙고 있다는 뜻이고, 거래가 뚝 끊긴 채 호가만 높다면 그 값에 실제로 사는 사람이 없다는 뜻입니다.

거래 신고에는 계약일부터 30일이 걸립니다. 그래서 이번 달 거래량은 항상 실제보다 적게 보입니다. 월초에 거래가 급감했다고 판단하면 안 되는 이유입니다. 부울아파트가 이번 달 대신 최근 30일을 기준으로 집계하는 것도 이 때문입니다.

실전에서 쓰는 순서

1. 관심 단지의 같은 전용면적 거래만 모읍니다.
2. 취소·직거래를 걸러냅니다.
3. 최근 1년 흐름에서 대략의 범위를 잡습니다.
4. 그 범위 안에서 내가 보려는 층·향이 위쪽인지 아래쪽인지 가늠합니다.
5. 같은 동네 비슷한 연식의 다른 단지와도 견주어 봅니다.

다섯 번째가 특히 중요합니다. 한 단지만 보면 그 단지의 특수 사정에 휘둘리기 쉽습니다. 부울아파트의 비교 기능을 쓰면 단지 네 곳까지 한 그래프에 올려 흐름을 나란히 볼 수 있습니다.