실거래가, 숫자만 보면 속습니다 — 제대로 읽는 5가지

실거래가는 국토교통부가 공개하는 '실제로 거래된 가격'입니다. 호가(집주인이 부르는 값)와 달리 실제로 돈이 오간 금액이라 가장 믿을 만한 자료입니다. 다만 그대로 읽으면 오해하기 쉬운 지점이 몇 군데 있습니다. 이 글에서는 실거래가 표를 볼 때 반드시 알아야 할 다섯 가지를 정리합니다.

1. 계약일과 신고일은 다릅니다

실거래가 사이트에 오늘 새로 뜬 거래가 '오늘 계약된 거래'는 아닙니다. 부동산 매매계약을 하면 계약 체결일부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 거래 신고를 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조). 즉 8월 10일에 계약한 거래가 9월 1일에야 자료에 나타날 수 있습니다.

그래서 '오늘의 실거래'라는 목록은 대부분 '오늘 신고된 거래'라는 뜻입니다. 부울아파트가 각 거래에 '8/10 계약 · 22일 후 등록'처럼 두 날짜를 같이 표시하는 이유가 여기에 있습니다. 계약일만 보면 최근 시세를 놓치고, 신고일만 보면 언제 거래된 값인지 알 수 없기 때문입니다.

이 시차 때문에 이번 달 실거래 건수는 항상 실제보다 적게 보입니다. 월초에 '거래가 확 줄었다'고 판단하면 안 되는 이유입니다. 최소 한 달은 지나야 그 달의 숫자가 채워집니다.

2. 신고가 — 최고가라는 뜻이지, 좋은 신호라는 뜻은 아닙니다

신고가는 그 단지·그 평형에서 지금까지 거래된 가격 중 가장 높은 값이라는 표시입니다. 시장이 오르고 있다는 신호로 읽히지만, 주의할 점이 있습니다.

• 층·향·조망에 따라 같은 평형도 가격이 크게 갈립니다. 로열층 한 건이 신고가를 만들면 그 단지 전체가 그 값이 된 것처럼 착각하기 쉽습니다.
• 거래가 드문 단지에서는 '3년 만의 첫 거래'가 자동으로 신고가가 됩니다. 표본이 하나뿐인 최고가입니다.
• 신고가 뒤에 거래취소가 뒤따르는 경우가 있습니다. 아래 4번을 함께 보세요.

부울아파트에서는 단지를 눌렀을 때 나오는 거래 내역에 신고가 표시가 붙습니다. 다만 그 표시는 우리가 가진 3년치 자료 안에서의 최고가라는 뜻이므로, 그 이전 가격은 포함되지 않습니다.

3. 직거래 — 시세로 삼기 전에 한 번 더 봐야 합니다

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 당사자끼리 한 거래입니다. 중개보수를 아끼려는 정상 거래도 많지만, 시세와 동떨어진 값이 섞여 있을 수 있습니다.

• 가족·친척 간 거래(증여성 저가 거래)가 직거래로 신고되는 경우가 있습니다.
• 채무 관계 정리나 특수한 사정이 낀 거래도 있습니다.
• 반대로 시세보다 훨씬 높은 값이 찍히기도 합니다.

직거래 한 건이 그 단지의 최고가나 최저가를 만들었다면, 그 값을 기준으로 판단하기 전에 앞뒤 중개거래 가격과 견주어 보는 편이 안전합니다.

4. 거래취소 — 자료에 남아 있어도 성사된 거래가 아닙니다

신고된 뒤 계약이 해제되면 '거래취소(해제)'로 표시됩니다. 취소된 거래는 실제로 돈이 오가지 않았으므로 시세로 보면 안 됩니다.

특히 주의할 조합이 '신고가 + 거래취소'입니다. 높은 값이 신고돼 시세가 오른 것처럼 보인 뒤 취소되는 경우가 있어, 2021년 이후 국토교통부가 해제 정보를 함께 공개하게 됐습니다. 부울아파트는 취소된 거래에 취소 표시를 붙이고 가격에 줄을 그어, 가격 순위나 신고가 계산에서 빼고 있습니다.

5. 전용면적 — 표에 적힌 ㎡는 '우리 집 크기'가 아닙니다

실거래가 자료에 나오는 면적은 전용면적입니다. 현관문 안쪽, 우리 세대만 쓰는 공간의 넓이입니다. 계단·복도·엘리베이터 같은 공용면적은 빠져 있습니다.

흔히 말하는 '34평'은 전용 84㎡에 공용면적을 더한 공급면적을 평으로 바꾼 값입니다. 그런데 국토교통부 실거래가 자료에는 전용면적만 있고 공급면적은 없습니다. 그래서 부울아파트를 비롯한 실거래 사이트들은 전용면적을 기준으로 평형을 나눕니다. 네이버 부동산에서 보던 '84B' 같은 타입 문자도 실거래 자료에는 없습니다.

같은 단지에 84.36㎡와 84.92㎡가 따로 있는 경우가 흔합니다. 겉보기엔 같은 34평이지만 구조가 다른 별개 타입이고, 가격도 다르게 형성됩니다. 시세를 볼 때는 반드시 같은 전용면적끼리 비교하세요.

정리

1. 오늘 뜬 거래는 오늘 계약된 게 아니라 오늘 신고된 거래입니다.
2. 신고가는 표본이 적을수록 신뢰도가 떨어집니다.
3. 직거래는 시세와 동떨어질 수 있으니 앞뒤 중개거래와 견주세요.
4. 거래취소는 시세에서 빼야 합니다.
5. 면적은 전용면적 기준이며, 소수점까지 다른 타입은 별개로 봐야 합니다.

부울아파트는 부산 16개 구·군과 울산 5개 구·군의 실거래를 매일 새벽 자동으로 받아와 이 기준대로 정리해 보여줍니다. 단지를 누르면 최근 1년 가격 흐름과 개별 거래 내역을 함께 볼 수 있습니다.