전세·월세 계약 전 확인할 것 — 전월세신고제와 전세가율

전세와 월세는 매매와 달리 큰돈을 '맡겼다가 돌려받는' 구조입니다. 그래서 가격보다 먼저 볼 것이 보증금을 돌려받을 수 있느냐입니다. 계약 전에 확인할 것들을 순서대로 정리했습니다.

전월세 신고제 — 30일 이내

주택 임대차 계약을 하면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 보증금 6,000만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약이 대상입니다. 신규 계약은 물론 임대료가 바뀐 갱신 계약도 신고 대상이며, 금액 변동 없이 그대로 연장하는 경우는 신고하지 않아도 됩니다.

신고는 주민센터를 찾아가거나 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 온라인으로 할 수 있습니다. 2021년 6월부터 계도기간으로 운영되다가 2025년 6월 1일부터 정식 시행돼, 미신고나 지연 신고에는 2만원에서 30만원, 허위 신고에는 최대 100만원의 과태료가 부과됩니다.

전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어져, 보증금을 지키는 절차가 한 번에 해결됩니다.

보증금을 지키는 두 가지 — 대항력과 우선변제권

집이 경매로 넘어가는 상황에서 내 보증금을 지키려면 두 가지가 필요합니다.

• 대항력 — 전입신고를 하고 실제로 그 집에 살고 있으면 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있습니다. 전입신고한 다음 날 0시부터 효력이 생기므로 하루의 공백이 있습니다.
• 우선변제권 — 확정일자를 받아두면 생깁니다. 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

그래서 잔금을 치르고 이사한 날 바로 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 원칙입니다. 잔금일과 같은 날 집주인이 대출을 새로 받으면 근저당이 먼저 잡힐 수 있어, 특약에 '잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지'를 넣는 경우가 많습니다.

전세가율(갭) — 위험을 가늠하는 잣대

전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 매매가 5억, 전세 3억이면 전세가율은 60%이고 갭은 2억입니다.

전세가율이 높다는 것은 집값과 보증금의 차이가 작다는 뜻입니다. 세입자 입장에서는 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 집값에 육박하게 되어, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 못 받을 위험이 커집니다. 이른바 깡통전세입니다.

전세가율은 구·동 단위 평균으로 보면 오해하기 쉽습니다. 같은 구 안에서도 단지와 평형마다 크게 다르기 때문입니다. 반드시 내가 계약하려는 그 단지, 그 전용면적의 최근 매매가와 전세가를 직접 견주어 보세요. 부울아파트에서는 단지를 눌렀을 때 그 단지의 최근 매매가와 전세가, 그 차액인 갭이 함께 표시됩니다.

계약 전 체크리스트

1. 등기부등본을 떼어 근저당·가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인합니다.
2. 선순위 채권액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 과하지 않은지 계산합니다.
3. 계약 상대가 등기부상 소유자와 같은지 신분증으로 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 봅니다.
4. 같은 단지 같은 평형의 최근 매매가·전세가를 확인해 전세가율을 계산합니다.
5. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다.
6. 보증금 반환보증(전세보증금반환보증) 가입 조건을 확인합니다.

이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 공인중개사나 법률 전문가와 상의하세요.