전세보증금 지키는 법 — 특약과 보증보험

전세는 큰돈을 맡겼다가 돌려받는 계약입니다. 집주인이 돌려주지 못하는 상황에 대비하는 장치를 계약 단계에서 걸어두는 것이 핵심입니다.

계약 전 — 숫자로 확인합니다

등기부등본 을구에서 선순위 근저당의 채권최고액을 확인합니다. 그 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 비해 과하면 위험합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보통 시세보다 낮은 값에 낙찰되므로, 여유가 없으면 보증금 일부를 못 받을 수 있습니다.

같은 단지 같은 평형의 최근 매매가와 전세가를 견주어 전세가율을 계산해 보세요. 구 단위 평균이 아니라 그 단지, 그 면적의 실제 수치로 봐야 의미가 있습니다.

계약서에 넣을 특약

• 잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 담보를 설정하지 않는다.
• 위 사항을 어기면 임차인은 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환받는다.
• 임대인은 계약 시점 기준 국세·지방세 체납이 없음을 확인한다.
• 선순위 근저당이 있다면 잔금일에 말소하기로 하는 경우, 말소 확인 후 잔금을 지급한다.

첫 번째 특약이 특히 중요합니다. 전입신고의 효력은 신고한 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금일 당일에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 나보다 앞서게 됩니다. 이 하루의 빈틈을 막는 장치입니다.

잔금일에 반드시 할 일

1. 잔금 지급 직전 등기부등본을 한 번 더 확인합니다.
2. 이사와 함께 전입신고를 합니다. 실제로 살아야 대항력이 생깁니다.
3. 확정일자를 받습니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

보증보험 검토하기

전세보증금 반환보증에 가입해 두면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 취급합니다.

가입 요건과 보증료, 가입 가능 시점은 기관과 상품마다 다르고 제도도 바뀝니다. 계약 전에 해당 기관에 직접 확인하세요. 특히 선순위 채권이 많거나 전세가율이 높으면 가입이 거절될 수 있는데, 이 경우 가입이 안 된다는 사실 자체가 그 물건의 위험 신호이기도 합니다.

이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 계약 전에 공인중개사나 법률 전문가와 상의하고, 보증 상품 조건은 해당 기관에서 확인하세요.