분양권과 입주권, 무엇이 다른가

아직 짓지 않은 아파트에 들어갈 권리를 사고파는 경우가 있습니다. 이때 분양권과 입주권이라는 말이 섞여 나오는데, 출발점이 완전히 다릅니다.

분양권 — 청약에 당첨돼 생긴 권리

건설사가 분양하는 아파트에 청약해 당첨되면 계약을 맺고 분양권을 갖게 됩니다. 계약금을 내고 중도금을 나눠 내다가 준공 후 잔금을 치르고 입주합니다. 아직 건물이 없으므로 등기부등본도 없고, 계약서와 분양계약 관련 서류가 권리를 증명합니다.

입주권 — 조합원이 가진 권리

재개발이나 재건축 구역에 원래 집이나 땅을 갖고 있던 사람이 조합원이 되어 새 아파트를 받을 권리입니다. 기존 부동산이 새 아파트로 바뀌는 것이므로 출발점이 다릅니다.

살 때 확인할 것

• 전매제한 — 지역과 시기에 따라 일정 기간 사고팔 수 없습니다. 제한이 걸린 물건인지 반드시 확인하세요.
• 중도금 대출 승계 여부 — 남은 중도금을 내가 이어받을 수 있는지 은행에 확인합니다.
• 입주권이라면 분담금 — 추가로 내야 할 돈이 얼마인지, 확정된 금액인지 봅니다.
• 세금 — 취득세와 양도세 계산 방식이 일반 아파트 매매와 다릅니다.

분양권과 입주권은 세금과 주택 수 산정에서 일반 주택과 다르게 취급되고, 규정이 자주 바뀝니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무사와 상의하세요. 이 글은 개념 안내이며 세무 자문이 아닙니다.

실거래 자료에서는

웃돈(프리미엄)이란

분양권 거래에서 자주 나오는 말이 프리미엄, 줄여서 피입니다. 분양가에 얹어 주는 웃돈을 뜻합니다. 분양가 4억짜리 분양권을 4억 5천만원에 샀다면 프리미엄이 5천만원입니다.

프리미엄이 붙었다는 것은 시장이 그 아파트의 준공 후 가치를 분양가보다 높게 본다는 뜻입니다. 반대로 분양가보다 낮게 거래되는 마이너스 프리미엄도 있습니다. 다만 프리미엄은 시장 분위기에 따라 빠르게 변하고, 입주 물량이 몰리는 시기에는 줄어들기도 합니다. 지금 붙은 프리미엄이 입주 때까지 유지된다는 보장은 없습니다.

국토교통부는 아파트 매매·전월세와 별도로 분양권 전매 실거래가도 공개합니다. 다만 별개의 자료라서 일반 아파트 실거래가와 같은 화면에서 바로 비교되지는 않습니다. 분양권 값을 볼 때는 그것이 분양가에 웃돈이 붙은 값인지, 어느 시점의 거래인지 함께 확인해야 합니다.