전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까 — 전월세전환율로 따지기

같은 집을 전세 3억으로 살 수도 있고, 보증금 1억에 월세 70만원으로 살 수도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 취향이 아니라 계산으로 답이 나옵니다.

전월세전환율이란

전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 계산식은 이렇습니다.

전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

앞의 예를 넣어보면, 월세 70만원 × 12개월 = 840만원을, 줄어든 보증금 2억(3억 − 1억)으로 나누면 4.2%가 나옵니다. 보증금 2억을 덜 맡기는 대가로 연 4.2%를 내고 있다는 뜻입니다.

그래서 어느 쪽이 유리한가

판단 기준은 그 2억으로 무엇을 할 수 있느냐입니다.

• 전세자금대출 금리가 전환율보다 낮다면 — 대출을 받아 전세로 가는 편이 유리합니다.
• 예금이나 다른 투자로 전환율보다 높은 수익을 낼 수 있다면 — 월세가 유리합니다.
• 둘 다 아니라면 — 대체로 전세가 유리합니다.

숫자 외의 요소도 있습니다. 전세는 목돈이 묶이는 대신 매달 나가는 돈이 적고, 월세는 반대입니다. 짧게 살 예정이거나 목돈을 다른 데 써야 한다면 월세가 편할 수 있습니다.

전환율에는 법적 상한이 있습니다

이미 전세로 살고 있는 집을 집주인이 월세로 바꾸자고 할 때는 마음대로 비율을 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법에 상한이 정해져 있고, 이 상한은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더하는 방식으로 계산됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 달라지므로 현재 값은 그때그때 확인해야 합니다.

이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 것입니다. 새로 계약하는 경우에는 적용되지 않으므로, 신규 계약에서는 시장에서 형성된 전환율을 보고 판단해야 합니다.

실제 전환율은 어떻게 알아볼까

같은 단지 같은 평형의 최근 전세 거래와 월세 거래를 나란히 놓고 위 식에 넣어보면 그 단지의 실제 전환율이 나옵니다. 부울아파트에서 단지를 누른 뒤 전세와 월세를 번갈아 보면 각각의 최근 거래를 확인할 수 있습니다.

지역과 단지마다 전환율은 꽤 다릅니다. 월세 수요가 많은 곳은 전환율이 높게 형성되고, 전세 선호가 강한 곳은 낮습니다. 하나의 숫자로 외우지 말고 그때그때 계산해 보세요.