등기부등본 보는 법 — 표제부 · 갑구 · 을구

등기부등본은 그 부동산의 이력서입니다. 누구 것인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지가 모두 적혀 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 소액으로 열람할 수 있고, 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

표제부 — 어떤 부동산인가

주소, 건물 구조, 층수, 전용면적이 적혀 있습니다. 아파트는 건물 전체에 대한 표제부와 우리 호실에 대한 표제부가 따로 있습니다. 계약서에 적힌 동·호수와 면적이 여기와 일치하는지 먼저 봅니다.

갑구 — 누구 것인가

소유권에 관한 내용입니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 이유로 소유권을 얻었는지가 순서대로 나옵니다. 계약 상대가 여기 적힌 사람과 같은지 신분증으로 대조하세요.

갑구에 다음 항목이 있으면 특히 주의해야 합니다.

• 가압류 · 압류 — 채권자가 처분을 막아둔 상태입니다.
• 가처분 — 소송이 걸려 있을 수 있습니다.
• 가등기 — 나중에 소유권을 넘겨받기로 예약해 둔 사람이 있다는 뜻입니다.
• 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작된 상태입니다.

이런 표시가 있는 물건은 일반적인 거래로 접근하지 않는 편이 안전합니다. 꼭 진행해야 한다면 법무사나 변호사와 상의하세요.

을구 — 빚이 얼마나 걸려 있나

소유권 이외의 권리, 실질적으로는 근저당권이 적히는 자리입니다. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면 여기에 채권최고액이 나옵니다.

채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 그보다 크게 잡아둔 한도입니다. 보통 실제 대출금의 110~130% 수준으로 설정합니다. 채권최고액이 3억 6천만원이라면 실제 대출은 3억 안팎일 수 있습니다. 정확한 잔액은 매도인에게 은행 확인서를 요청해 확인합니다.

전세·월세라면 더 중요합니다

임차인은 근저당보다 순위가 밀리면 경매에서 보증금을 온전히 못 받을 수 있습니다. 그래서 선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 과하지 않은지 반드시 계산해 봐야 합니다.

등기부등본은 계약 직전과 잔금 직전 두 번 떼는 것이 원칙입니다. 계약한 뒤 잔금 사이에 새 근저당이 설정되는 일이 실제로 있기 때문입니다. 잔금일 당일 아침에 한 번 더 확인하는 것이 가장 안전합니다.