실거래가 '계약일'과 '신고일'은 왜 다를까 — 이번 달 거래가 적어 보이는 이유

실거래가를 보다 보면 이상한 점이 하나 있습니다. 오늘 새로 올라온 거래인데 계약일은 3주 전이고, 이번 달 거래량은 지난달의 절반도 안 됩니다. 시장이 갑자기 얼어붙은 걸까요? 대부분은 그렇지 않습니다. 실거래가 자료가 '계약한 날'이 아니라 '신고한 날' 이후에 공개되기 때문입니다.

1. 신고 기한은 계약일부터 30일

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 아파트 매매계약을 맺으면 거래계약 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 정하고 있습니다. 공인중개사를 통해 거래했다면 중개사가, 직거래라면 매수인과 매도인이 함께 신고합니다(한쪽이 거부하면 다른 한쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다).

즉 9월 1일에 계약한 거래는 9월 30일까지 아무 날에나 신고될 수 있습니다. 신고된 거래는 보통 다음 날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라오는데, 이때 표시되는 날짜는 신고일이 아니라 계약일입니다.

2. 세 가지 날짜 구분하기

3. 이번 달 거래량이 늘 적어 보이는 이유

이번 달 계약 중 상당수는 아직 신고 기한이 남아 있어 목록에 없습니다. 그래서 이번 달 거래량을 지난달과 그대로 비교하면 거의 항상 '감소'로 보입니다. 지난달 계약분도 이번 달 말까지 계속 추가됩니다.

부울아파트의 구·군 요약과 분석 페이지가 거래량을 비교할 때 '이번 달'이 아니라 끝난 두 달(예: 8월 vs 7월)을 쓰는 이유가 이것입니다. 매달 15일 전에는 지난달 신고도 덜 들어왔다고 보고 한 달 더 앞의 두 달을 비교합니다.

• 최근 30일 거래량은 '지금까지 신고된 것'만 센 숫자입니다. 며칠 뒤 다시 보면 늘어나 있는 게 정상입니다.
• 연휴나 주말에는 신고 처리가 거의 없어서, 연휴 다음 첫 평일 신고분에 거래가 한꺼번에 몰립니다.
• 직전 거래보다 크게 오른 신고가가 '오늘' 떴다고 해서 오늘 그 가격에 팔린 것은 아닙니다. 계약일을 꼭 확인하세요.

4. 등기일이 알려주는 것

국토교통부는 2023년 1월 이후 계약된 아파트 거래부터 등기일자를 함께 공개하고 있습니다. 높은 가격으로 신고만 해 두고 소유권은 넘기지 않은 채 나중에 계약을 해제하는, 이른바 '집값 띄우기'를 막기 위해서입니다. 2024년 2월부터는 연립·다세대까지 넓혔습니다.

• 등기일이 있다: 잔금까지 치르고 소유권이 넘어간 '끝난' 거래입니다. 가장 믿을 만한 가격입니다.
• 등기일이 아직 없다: 계약 후 잔금 전이라 정상적으로 비어 있는 경우가 많습니다. 보통 잔금은 계약 후 2~3개월 뒤입니다.
• 계약 후 몇 달이 지났는데도 등기가 없는 신고가: 잔금이 아주 늦은 거래일 수도 있지만, 해제 가능성도 염두에 두고 등기된 다른 거래와 함께 보는 것이 안전합니다.

5. 늦게 신고하면

기한 안에 신고하지 않거나 늦게 신고하면 과태료가 부과되고, 거래 가격을 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다. 전세·월세도 비슷한 제도가 있어서, 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다(계도기간이 끝나 2025년 6월 계약분부터 과태료가 적용되고 있습니다).