실거래 '해제(취소)' 표시 읽는 법 — 신고가가 취소됐다면

실거래가 목록을 보다 보면 가끔 '해제' 또는 '취소' 표시가 붙은 거래가 있습니다. 계약서는 썼지만 이후 계약이 없던 일이 된 거래입니다. 이런 거래는 실제로 그 가격에 집주인이 바뀐 것이 아니므로, 시세를 판단할 때는 빼고 봐야 합니다.

1. 해제도 30일 안에 신고해야 합니다

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 신고한 매매계약이 해제·무효·취소되면, 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 이를 신고하도록 정하고 있습니다. 신고를 받은 거래는 목록에서 사라지지 않고 '해제 여부'와 '해제 사유 발생일'이 함께 공개됩니다(2021년 2월부터). 예전처럼 조용히 지워지면 누군가 높은 가격을 신고했다가 취소해도 흔적이 남지 않았기 때문입니다.

2. 해제 거래를 시세에서 빼야 하는 이유

• 해제된 가격은 실제로 성사되지 않은 가격입니다. 그 가격을 기준으로 '신고가'나 '최고가'를 말하면 시세를 부풀려 보게 됩니다.
• 부울아파트는 3년 최고가·최저가, 월별 평균, 거래량, 신고가 계산에서 해제 거래를 모두 뺍니다. 다만 거래 목록에는 '취소' 표시를 붙여 그대로 보여줍니다.
• 해제는 대부분 정상적인 사정(대출이 안 나옴, 매도인 변심 후 배액 배상 등)으로 일어납니다. 해제 자체가 문제라는 뜻은 아닙니다.

3. 이런 해제는 한 번 더 보세요

문제가 되는 것은 '집값 띄우기'입니다. 실제로 사고팔 생각 없이 높은 가격으로 계약을 신고해 두고, 주변 집이 그 가격을 따라 오른 뒤 계약을 해제하는 수법입니다. 국토교통부 기획조사에서도 가족끼리 이전보다 높은 가격으로 신고한 뒤 1년쯤 지나 해제하고, 제3자에게 더 낮은 가격에 되판 사례가 적발됐습니다.

• 직전 거래보다 크게 높은 신고가가 몇 달 뒤 해제된 경우
• 같은 단지에서 높은 가격 거래가 반복해서 해제되는 경우
• 계약 후 한참이 지나도록 등기가 없다가 해제된 경우
• 해제 직후 비슷한 시기에 그보다 낮은 가격 거래가 다시 신고된 경우

계약을 맺지도 않고 거래를 거짓으로 신고하거나, 해제되지 않았는데 해제를 거짓으로 신고하는 것은 법으로 금지된 행위로 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상입니다.

4. 매수자가 확인할 것

1. 비교 대상으로 삼는 신고가에 '해제' 표시가 있는지 먼저 봅니다. 있으면 비교에서 뺍니다.
2. 계약일과 해제일 사이 간격을 봅니다. 계약 직후가 아니라 몇 달 뒤 해제됐다면 사정을 한 번 더 따져 봅니다.
3. 등기일이 있는 거래를 기준으로 시세를 잡습니다. 등기까지 끝난 거래가 가장 확실합니다.
4. 최근 30일 거래는 아직 해제 신고가 들어오기 전일 수 있다는 점도 기억해 두세요.