부산·울산 조정대상지역, 언제 묶였고 언제 풀렸나 — 지금 규제는
부산은 2016년부터 2022년까지 조정대상지역 지정과 해제를 여러 번 오갔고, 울산은 2020년 말 중구·남구가 묶였다 풀렸습니다. 지정 이력과 지금(2026년 9월) 규제 현황, 다시 묶이면 무엇이 달라지는지 정리했습니다.
부산·울산 아파트 기사에 자주 나오는 '조정대상지역'은 집값이 과열됐다고 정부가 판단한 지역을 묶어 대출·세금·청약을 더 엄격하게 적용하는 제도입니다. 2026년 9월 현재 부산과 울산에는 조정대상지역이 한 곳도 없습니다. 하지만 불과 4년 전까지만 해도 부산 14개 구가 묶여 있었기 때문에, 이력을 알아 두면 오래된 실거래가를 읽을 때나 앞으로의 규제를 가늠할 때 도움이 됩니다.
부산 — 여섯 번의 지정과 해제
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2016년 11월 | 해운대·수영·남구·연제·동래구 지정 (11·3 대책) |
| 2017년 6월 | 부산진구·기장군 추가 |
| 2018년 8월 | 기장군 해제 (일광면은 유지) |
| 2018년 12월 | 부산진구·남구·연제구·기장 일광면 해제 |
| 2019년 11월 | 남아 있던 해운대·수영·동래구 해제 → 부산 전역 해제 |
| 2020년 11월 20일 | 해운대·수영·동래·남구·연제구 재지정 |
| 2020년 12월 18일 | 서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구 추가 → 14개 구 |
| 2022년 6월 30일 | 정부 재검토에서 14개 구 모두 유지 |
| 2022년 9월 26일 | 14개 구 전면 해제 → 지금까지 규제지역 없음 |
중구와 기장군은 2020년 말 전면 지정 때도 빠졌습니다. 부산이 투기과열지구로 지정된 적은 없습니다. 2020년 말 재지정 직전에는 해운대·수영구 신축 대단지를 중심으로 신고가가 잇따랐고, 2022년 하반기 금리 급등으로 거래가 얼어붙자 해제됐습니다.
울산 — 중구·남구가 1년 9개월
울산은 2020년 12월 18일 중구와 남구가 조정대상지역으로 지정됐고, 부산과 같은 날인 2022년 9월 26일 0시에 해제됐습니다. 남구 신정동·옥동, 중구 혁신도시·약사동처럼 학군과 새 아파트가 몰린 곳이 대상이었습니다. 동구·북구·울주군은 지정된 적이 없습니다.
지금 규제지역은 어디인가 (2026년 9월)
2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였습니다. 2026년 7월 1일부터는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가됐습니다. 수도권 밖에는 규제지역이 없습니다.
조정대상지역이 되면 무엇이 달라지나
| 항목 | 부산·울산 지금 (비규제) | 조정대상지역이 되면 |
|---|---|---|
| 주담대 LTV (무주택) | 70% | 40% |
| 주담대 LTV (생애최초) | 80% | 70% |
| 취득세 2주택 | 1~3% | 8% |
| 취득세 3주택 | 8% | 12% |
| 양도세 다주택 | 기본세율 | 2주택 +20%p, 3주택 +30%p |
| 청약 | 재당첨 제한 약함 | 재당첨 제한·전매 제한 강화 |
특히 대출이 크게 달라집니다. 무주택자도 집값의 40%까지만 빌릴 수 있어서, 5억원 아파트라면 대출 한도가 3억 5천만원에서 2억원으로 줄어듭니다. 그래서 부산·울산에서 규제지역 재지정 이야기가 나오면 거래가 먼저 멈추는 경향이 있습니다.
규제지역은 국토교통부 주거정책심의위원회가 정하고 수시로 바뀝니다. 계약 전에는 국토교통부 '조정대상지역 지정 현황'을 꼭 다시 확인하세요. 부울아파트 계산기(취득세·대출)도 규제지역이 바뀌면 함께 고칩니다.