부산·울산 아파트 입주물량 2026~2027 — 공급이 줄면 집값은?

입주물량은 그 해에 새 아파트가 완공돼 사람들이 들어가는 가구 수입니다. 입주가 몰리면 새 집을 잔금 맞추려는 매물과 전세가 한꺼번에 나와 주변 가격이 눌리고, 입주가 적으면 반대로 전세·매매가가 버티는 경향이 있습니다. 2~3년 전 분양이 결과로 나타나는 숫자라 미리 알 수 있다는 점이 장점입니다.

부산 — 2022년의 절반 수준

같은 해 숫자가 자료마다 5천 가구 가까이 차이 나는 것은 집계 시점, 임대·소규모 단지 포함 여부, 입주 시점을 언제로 보느냐가 기관마다 다르기 때문으로 보입니다. 숫자 하나를 믿기보다는 방향을 봐야 합니다. 어느 자료로 보든 부산 입주물량은 2022년을 정점으로 줄고 있고, 흔히 말하는 적정 수요(연 1만 7천 가구 안팎)보다 적습니다. 2026년 물량의 절반 가까이는 남구(우암·대연 일대)에 몰려 있어, 남구 전세가 다른 구보다 약할 수 있습니다.

울산 — 연 5천 가구 안팎, 수요보다 적다

부동산지인은 울산의 연간 수요를 약 7,300가구로 봅니다. 2025~2027년 모두 입주가 그보다 적어, 공급 측면에서는 가격을 떠받치는 쪽입니다. 부울아파트 주간 리포트에서 울산 남구 신정동 구축 신고가가 잇따른 것도 새 아파트가 부족한 흐름과 무관하지 않아 보입니다. 다만 울산은 조선·자동차 경기와 인구 유출 영향이 커서 입주물량만으로 설명하기는 어렵습니다.

미분양도 함께 봐야 합니다

입주물량이 줄어도 부산 미분양은 8천 호대에 머물러 있습니다. 특히 다 짓고도 팔리지 않은 '준공 후 미분양'이 3천 호가 넘어, 입지가 좋은 신축과 외곽·고분양가 단지의 차이가 크다는 뜻입니다. 울산은 2025년 말 1,987호에서 7월 1,192호로 빠르게 줄고 있습니다.

입주물량 숫자를 볼 때 기억할 것

• 지역 전체 숫자보다 내가 볼 동네 주변 입주를 확인하세요. 같은 부산이라도 남구 입주 폭탄이 강서구 가격에는 거의 영향을 주지 않습니다.
• 흔히 입주 직전 6개월~입주 후 6개월이 주변 전세가가 가장 약한 시기로 꼽힙니다. 전세를 구한다면 이 시기가 기회, 전세를 끼고 산다면 위험 요인입니다.
• 기관마다 숫자가 다르니 한 자료의 추세를 꾸준히 보는 편이 낫습니다.